HYPOTEČNÍ ÚVĚRY

Vyhlédli jste si rodinný dům, ale vaše úspory pokryjí jen část jeho pořizovací ceny? Koupili jste starší dům za městem a potřebujete peníze na jeho rekonstrukci? Darovali vám rodiče pozemeka plánujete na něm postavit nový rodinný dům? Většina lidí se v těchto situacích neobejde bez hypotečního úvěru. Než se pustíte do hledání nejvýhodnější hypotéky na dům, ujasněte si, jak se získaným úvěrem naložíte.

Hypotéka na koupi staršího rodinného domu

Většinou si lidé kupují starší rodinné domy. Hypotéku je možné získat na rodinný dům, který je v osobním vlastnictví prodávajícího a nevykazuje v době prodeje žádnou právní vadu (např. exekuci, předkupní právo, věcné břemeno apod.). Banky nijak neomezují stáří kupované nemovitosti a bez problémů koupíte na hypotéku i několik set let starý rodinný dům. Před pořízením staršího domu řádně zvažte, kolik peněz si vyžádají nutné opravy či rekonstrukce nemovitosti. I na tyto výdaje lze využít hypoteční úvěr.

Příklad: Hypotéka na pořízení rodinného domu v hodnotě 6 milionů korun

Hodnota nemovitosti: 6 000 000 Kč	Výše hypotečního úvěru: 5 000 000 Kč
Doba splácení: 27 let	Výše měsíční splátky: 20 034 Kč
Doba fixace úrokové sazby: 3 roky	Výše úrokové sazby: 2,02 %

Hypotéka na koupi nového rodinného domu

Komu se nechce pouštět do oprav starší nemovitosti, může dát přednost koupi nového rodinného domu od developera. Koupit si můžete jak hotový rodinný dům, tak i projekt na papíře. U obou možností lze využít hypoteční úvěr. Kromě bonity žadatele hodnotí banka navíc i spolehlivost konkrétního developera. V případě nákupu dokončeného a zkolaudovaného rodinného domu podepíšete s developerem kupní smlouvu a banka po schválení hypotéky uvolní peníze na účet prodávajícího. Pokud si rezervujete rodinný dům ve výstavbě, uzavíráte s developerem smlouvu o smlouvě budoucí. Po dokončení výstavby a podpisu kupní smlouvy přichází na řadu hypotéka.

TIP: Developeři velmi často financují výstavbu rodinných domů bankovním úvěrem. Zjistěte si možnosti financování hypotékou přímo u banky developera, která již má všechny potřebné informace. Celý proces získání hypotéky ve stejné bance se tímto může výrazně urychlit.

Hypotéka na výstavbu rodinného domu

V posledních letech se stále více Čechů pouští do výstavby rodinného domu svépomocí. Na tento trend reagují i některé banky a přizpůsobují podmínky hypoték speciálně potřebám těchto stavebníků. Umožňují například vyčerpat určitou část hypotéky bez dokládání faktur za nakoupený materiál a provedené práce. Ne všechny banky ale tuto možnost nabízí. Mnohem častěji vám banka proplatí faktury až zpětně po předložení dokladů. Kdo tedy uvažuje o hypotéce na výstavbu rodinného domu svépomocí, měl by si dát záležet na výběru správného typu hypotéky u správné banky.

Hypotéka na rekonstrukci rodinného domu

Pokud vlastníte rodinný dům určený k rekonstrukci, můžete využít hypotéku také na jeho opravu či úpravu. Peníze můžete využít nejen na opravy stávající nemovitosti, ale také například na vybudování podkroví či přístavbu. Při schvalování hypotéky od vás bude banka vyžadovat položkový rozpočet prací. Ten vám dodá buď stavební firma nebo si jej můžete sestavit i sami. U rozsáhlejších oprav budete potřebovat také stavební povolení nebo ohlášku stavebních prací. Připravte se také na to, že banka bude vyžadovat k zajištění hypotečního úvěru zastavení rekonstruovaného domu nebo jiné vhodné nemovitosti.

Vyhlédli jste si pozemek a rádi byste na něm postavili rodinný dům? Než začnete hledat nejvýhodnější hypotéku, zjistěte si, zda se skutečně jedná o pozemek určený k zástavbě. Banky totiž neposkytují hypotéky na všechny druhy pozemků. Zvažte také, zda stavební pozemek dispozičně vyhovuje vašim zamýšleným stavebním záměrům.

Hypotéka na stavební pozemek

V nabídkách realitních kanceláří naleznete různé druhy pozemků. Setkat se můžete nejen se stavebními pozemky, ale také zahradami, vinicemi, ovocnými sady, ornou půdou nebo třeba lesem. Banka vám poskytne hypotéku pouze na pořízení stavebního pozemku, který je podle aktuálního územního plánu určen k výstavbě nemovitosti. Než začnete porovnávat nabídky hypoték jednotlivých bank, nahlédněte do katastru nemovitostí. Pozemek pořízený s pomocí hypotéky poslouží bance jako zástava, proto na něm nesmí v okamžiku prodeje váznout žádná zástavní práva třetích osob, exekuce nebo vykazovat jiné právní vady.

Příklad: Hypotéka na koupi stavebního pozemku v hodnotě 2 miliony korun

Hodnota pozemku: 2 000 000 Kč	Výše hypotečního úvěru: 1 700 000 Kč
Doba splácení: 30 let	Výše měsíční splátky: 6 797 Kč
Doba fixace úrokové sazby: 5 let	Výše úrokové sazby: 2,59 %

Na co si dát pozor při výběru stavebního pozemku?

• Dispozice pozemku – Pozemek vybírejte vždy s ohledem na to, jaký dům na něm plánujete postavit. Samostatně stojící rodinné domy vyžadují mnohem širší parcely než domy řadové. Počítejte s tím, že u samostatně stojících rodinných domů je potřeba dodržet minimální odstupy od hranic sousedních pozemků. Důležitý je také sklon pozemku a jeho orientace na světové strany. Pokud je pozemek ve svahu, zaplatíte více za úpravu okolního terénu.
• Inženýrské sítě – Při výběru pozemku se zajímejte o to, jaké inženýrské sítě daná parcela má (kanalizace, vodovod, elektřina, plyn, příjezdová komunikace). Pokud pozemek nemá například zdroj vody, nezískáte stavební povolení. Ověřte si také, jestli jsou inženýrské sítě zkolaudované, protože bez kolaudace není možné získat stavební povolení.
• Omezení v územním plánu – Než koupíte stavební pozemek, pečlivě si prostudujete územní plán. Dozvíte se zde například, jestli není na daném místě vedena stavební uzávěra, jaká je minimální velikost pozemku pro stavbu domu, jaká je maximální výška stavby, jaký typ a sklon střechy je přípustný, kolik pater můžete postavit, jak velkou část pozemku je možné zastavět a podobně.
• Věcná břemena – V listu vlastnictví jsou uvedeny nejen případná zástavní práva, ale také věcná břemena. Stavbu rodinného domu může zkomplikovat například vedení vysokého napětí, kdy je potřeba počítat s určitou ochrannou zónou.
• Záplavová zóna – Před nákupem stavebního pozemku nezapomeňte nahlédnout do povodňové mapy. Zjistíte zde, jestli není pozemek v záplavové zóně. Čím vyšší je riziko zaplavení daného území, tím dražší bude pojištění domu. Stavbu v nejvyšší 4 povodňové zóně obvykle nepojistíte.

Porovnávat úrokové sazby hypoték jednotlivých bank se vyplatí nejen při výběru nového úvěru na bydlení, ale také před koncem doby fixace stávající hypotéky. Můžete totiž získat výhodnější úrokovou sazbu a výrazně tak ušetřit na zaplacených úrocích. Přečtěte si, jak správně refinancovat hypotéku a jak získat co nejnižší úrokovou sazbu.

Většina Čechů splácí hypotéku minimálně dvě desetiletí. Během této doby se obvykle naskytne hned několik příležitostí vyjednat si výhodnější úrokovou sazbu nebo získat některé další výhody navíc. Nesmíte ovšem propásnout správný okamžik – proto si nezapomeňte pohlídat datumkonce fixace vaší hypotéky. Před jejím vypršením se začněte včas zajímat o podmínky hypoték konkurenčních bank a porovnejte je s vaší stávající hypotékou. K rychlému srovnání nabídek na trhu můžete využít online hypoteční bankovnictví hyponamiru.cz.

Co je refinancování hypotéky?

Refinancování hypotéky znamená splacení hypotečního úvěru u vaši stávající banky nově sjednanou hypotékou u jiné banky. Hlavní motivací pro změnu poskytovatele hypotéky bývá nejčastěji výrazně nižší úroková sazba nebo výhodnější podmínky. V okamžiku refinancování hypotéky si můžete také například navýšit hypotéku (jistinu úvěru), prodloužit nebo naopak zkrátit dobu splatnosti úvěru nebo také zdarma dluh částečně splatit a převést menší hypotéku k nové bance. Refinancování hypotéky není časově ani administrativně náročné a s hyponamiru.cz vyřídíte veškeré potřebné formality online z pohodlí domova.

Nemusíte se obávat pokut a penále

Pokud se rozhodnete refinancovat hypotéku ke konci sjednané doby fixace, nemusíte se obávat žádných pokut či penále. Váš záměr stačí stávající bance oznámit alespoň 30 dní před vypršením fixace úvěru. Ze zákona máte právo splatit celou hypotéku i mimo období fixace. V tomto případě ovšem počítejte s tím, že vám banka může účtovat takzvaně účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením úvěru na bydlení. U většiny bank v Česku se aktuálně jedná o výdaj v řádu několika stokorun. Refinancování tak může být vhodné i mimo fixační období.

Mezi účelně vynaložené náklady patří například:

• Administrativní náklady (např. spotřebovaný kancelářský materiál, poštovné, telefonní poplatky apod.)
• Mzdové náklady na zaměstnance, který vyřizuje vaši žádost o předčasné splacení hypotéky
• Poplatky placené katastru nemovitostí
• Případné poplatky za nutné notářské úkony

Při refinancování staré hypotéky se nemusíte obávat ani toho, že po vás bude původní banka vyžadovat splacení ušlých úroků či úhradu provize vyplacené zprostředkovateli hypotéky. Tyto náklady si banky ze zákona účtovat nemohou.

Na co si dát pozor?

Při refinancování hypotéky se bude banka zajímat o vaši současnou bonitu i kvalitu zastavované nemovitosti. U hypotečních úvěrů sjednaných po prvním říjnu roku 2018 sledují banky dva nové ukazatele, a to DTI a DSTI. Pokud jste uzavřeli starou hypotéku před tímto datem, a při refinancování nenavyšujete jistinu úvěru o více než 10 procent nebo 200 tisíc korun, posuzuje banka vaše příjmy podle pravidel platných do konce září 2018. V případě výraznějšího navýšení hypotéky jsou již uplatňována nová pravidla.

Ve snaze zmírnit negativní dopady pandemie koronaviru na hypoteční trh se pravidla ukazatelů DTI a DSTI rozvolňují. Česká národní banka na začátku dubna roku 2020 doporučila DSTI uvolnit do 50 % a ukazatel DTI přestat sledovat. K tomuto kroku zatím přistoupily čtyři banky a další se pravděpodobně přidají.

Kdy se nevyplatí refinancovat hypotéku?

• Úroková sazba hypotéky u konkurence se liší jen nepatrně
• Vaše bonita se zhoršila (např. máte nižší příjem, splácíte další úvěry apod.)
• U stávající banky máte i jiné výhody, o které nechcete přijít (např. výhodnější pojištění nemovitosti, vedení běžného účtu zdarma apod.)

Online refinancování hypotéky z pohodlí domova

Alespoň dva měsíce před koncem doby fixace stávající hypotéky se začněte zajímat o aktuální nabídky hypoték na trhu. K rychlému srovnání nabídek jednotlivých bank využijte naši hypoteční kalkulačku pro refinancování. Jakmile se rozhodnete hypotéku refinancovat, musíte nejdříve stávající banku požádat o vyčíslení zůstatku úvěru, získat souhlas s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě a příslib k vymazání zástavního práva k nemovitosti v katastru nemovitostí.

Refinancování hypotéky si usnadníte, pokud využijete online hypoteční bankovnictvíhyponamiru.cz. Z pohodlí domova nebo kanceláře máte přehled, v jaké fázi se refinancování hypotéky nachází. V tomto prostředí jsou také předávány veškeré potřebné doklady k refinancování. Online můžete podepsat také žádost o refinancování, a to formou SMS zprávy. Objednat si můžete také kurýra, který vám v předem sjednaný čas připraví a doručí dokumenty k podpisu. Do banky půjdete pouze jednou, a to podepsat nově schválenou hypotéku.

Uvažujete o pořízení vlastního bytu, ale nemáte naspořeno dostatek peněz na zaplacení jeho kupní ceny? Kupujete byt od družstva nebo obce? Nejen v těchto životních situacích nezbývá nic jiného, než se poohlédnout po výhodné hypotéce na byt. Než začnete porovnávat nabídky hypoték jednotlivých bank, odpovězte si na jednoduchou otázku: Jaký byt plánuji koupit?

Hypotéka na byt v osobním vlastnictví

Hypotéky lidé nejčastěji využívají na nákup bytu, který je v osobním vlastnictví prodávajícího. V tomto případě ručíte bance za poskytnutou hypotéku kupovaným bytem. Abyste bez problémů získali hypotéku na byt, nesmí mít v okamžiku prodeje žádné právní vady. Majitel bytu má ze zákona povinnost zajistit před prodejem jeho bezvadný právní stav. Cestu k hypotéce vám může překazit například exekuce zapsaná na bytě nebo předkupní či nájemní právo třetí osoby.

Příklad: Hypotéka na byt v hodnotě 3 miliony korun

Hodnota nemovitosti: 3 000 000 Kč	Výše hypotečního úvěru: 2 500 000 Kč
Doba splácení: 27 let	Výše měsíční splátky: 10 017 Kč
Doba fixace úrokové sazby: 3 roky	Výše úrokové sazby: 2,02 %

Hypotéka na družstevní nebo obecní byt

O hypotéku běžně žádají také uživatelé bytů, kterým družstvo nebo obec nabízí byt ke koupi. Ve většině případů družstvo či obec neumožní podepsat zástavní smlouvu, což je pro získání hypotéky problém. Banka vyžaduje vždy zajištění hypotečního úvěru nemovitostí. Existuje však několik možností, jak tuto situaci vyřešit.

• Předhypoteční úvěr – Tento typ úvěru můžete využít, pokud víte, že vám družstvo v brzké době převede byt do osobního vlastnictví. V tomto případě však počítejte s vyšší úrokovou sazbou oproti hypotéce zajištěné bytem v osobním vlastnictví. Jakmile získáte byt do osobního vlastnictví, začnete po jeho zastavení u banky čerpat klasickou hypotéku.
• Zajištění hypotéky jinou nemovitostí – Bance můžete nabídnout do zástavy jinou vhodnou nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Můžete tedy ručit například jiným bytem, domem, pozemkem či rekreačním objektem.

Hypotéka na byt ve výstavbě

Další běžnou situací je nákup bytu v domě, který teprve staví nebo plánuje začít stavět developer. I na tento byt získáte hypoteční úvěr. Banka se v takovém případě bude navíc zajímat o to, kdo za výstavbou bytového domu stojí a prověří si jeho spolehlivost. U zavedených developerů nebudete mít se získáním hypotéky na byt ve výstavbě problém. V okamžiku rezervace vybraného bytu uzavřete s developerem smlouvu o smlouvě budoucí. Jakmile bude výstavba u konce uzavřete s ním kupní smlouvu na byt a začnete čerpat hypoteční úvěr.

O hypotéky se běžně ucházejí jak zaměstnanci, tak podnikatelé. Ať už máte v ruce pracovní smlouvu, nebo živnostenský list, banka se bude vždy zajímat o zdroj a výši vašich příjmů. Přečtěte si, jak banky při schvalování žádosti o hypotéku posuzují bonitu osob samostatně výdělečně činných (OSVČ).

Připravte si daňové přiznání

Každá banka při posuzování žádosti o hypotéku pro podnikatele sleduje, jak vysoké jsou vaše příjmy. Zatímco u zaměstnanců je příjmem vyplacená čistá mzda nebo plat, příjmem podnikatele je dosažený čistý zisk. Jeho výši významně ovlivní výše a způsob účtování výdajů. Čistý zisk si banka zjistí z vašeho přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Před schůzkou s hypotečním poradcem si dopředu zjistěte, zda si vystačíte s posledním daňovým přiznáním nebo bude potřeba předložit daňová přiznání za několik let zpětně.

Podnikání musí být ziskové

Osoby samostatně výdělečné činné (OSVČ) mohou odečíst od svých příjmů výdaje ve skutečné výši nebo uplatnit takzvaný paušál. Jednotlivé banky obvykle přistupují k hodnocení bonity podnikatele odlišně. Pokud podnikatel uplatňuje ve svém daňovém přiznání paušální výdaje, nemusí je banka započítat v plné výši: za skutečné výdaje považuje například jen tři čtvrtiny ze započítaných 60 % paušálních výdajů. S tímto postupem se mohou setkat podnikatelé, kteří vykonávají takovou činnosti, u níž je předpoklad, že skutečné výdaje jsou nižší než započítané paušální výdaje.

Příklad: Čistý zisk podnikatele při uplatnění paušálních výdajů a výdajů ve skutečné

	Paušální výdaje (60 %)	Skutečné výdaje
Příjem	860 000 Kč	860 000 Kč
Výdaje	516 000 Kč	120 000 Kč
Čistý zisk za celý rok	242 733 Kč	495 850 Kč
Čistý zisk za měsíc	20 228 Kč	41 321 Kč

Poznámka: Podnikatel bez dětí, který uplatňuje pouze slevu na dani na poplatníka. 

Uvedený příklad ukazuje, jak způsob účtování výdajů ovlivňuje výsledný čistý zisk podnikatele. Při sjednávání hypotéky bude mít výhodnější postavení podnikatel, který dal přednost účtování skutečných výdajů.

Banky při posuzování žádosti o hypotéku sledují i to, jak dlouhou dobu podnikáte. Obvykle banky požadují alespoň rok nepřetržité samostatné výdělečné činnosti (OSVČ). Cestu k hypotéce vám uzavře podnikání, které je podle daňového přiznání ztrátové a také nedoplatky nebo penále na sociálním či zdravotním pojištění.

Doklady potřebné k prokázání příjmů u podnikatelů

• Přiznání k dani z příjmů fyzických osob
• Prokázání zaplacení daně z příjmů nebo vrácení přeplatku daně z příjmů výpisem z bankovního účtu
• Potvrzení o platbách sociálního pojištění
• Potvrzení o platbách zdravotního pojištění
• V případě příjmů z pronájmu nájemní smlouvu a vlastnický list k nemovitosti

Bydlíte ve vlastním a rádi byste si pořídili další nemovitost jako investici? Tento záměr můžete financovat pomocí hypotéky na investiční nemovitost. Peníze od banky získáte nejen na koupi, ale také výstavbu či rekonstrukci investičního bytu či domu. Ukážeme vám, jak získat hypotéku na nemovitost určenou k pronájmu.

Hypotéka na investiční byt nebo dům

Řada Čechů se v posledních letech rozhodla využít rostoucích cen nemovitostí i nájmů a pořídila si takzvanou investiční nemovitost. Může se jednat o jeden byt, více bytů v domě nebo rodinný dům, který si majitelé pořizují za účelem dalšího pronájmu. Nákup, výstavbu nebo rekonstrukci investičního bytu nebo domu je možné financovat pomocí hypotéky.

Banky až na výjimky neoznačují hypotéku na nákup investiční nemovitosti jako „investiční“ nebo „na pronájem“, protože se v zásadě od běžné hypotéky nijak neliší. Jediný rozdíl spočívá v tom, že banka při schvalování hypotéky přihlíží nejen k vašim pravidelným příjmům, ale také může připočítat i příjmy z budoucího pronájmu. Tímto si zvýšíte šanci na získání potřebné výše hypotéky.

Příklad: Porovnání výše nájmu a výše splátky hypotéky – byt o velikosti 2+1

	Měsíční nájem	Měsíční splátka hypotéky
Částka	12 365 Kč	9 266 Kč

Poznámka: Byt o velikosti 2+1 v Brně, hypotéka na byt ve výši 2,5 milionu korun, splatnost hypotéky 30 let, úroková sazba hypotéky 2,02 %.

Aktuálně ve větších městech částka získaná z dlouhodobého pronájmu bytu snadno pokryje pravidelnou měsíční splátku hypotéky. V atraktivních lokalitách je také možné byt pronajímat krátkodobě turistům, čímž obvykle získáte v porovnání s dlouhodobým pronájmem vyšší částku. Připravte se na to, že příjmy získané z pronájmu musíte zahrnout do svého daňového přiznání a řádně je zdanit. V případě dlouhodobého pronájmu se budou příjmy zdaňovat jako příjmy z pronájmu. Krátkodobé pronajímání nemovitosti je považováno za podnikání a příjmy se daní jako příjmy z živnostenského podnikání. V případě krátkodobého pronájmu nesmíte jako ubytovatel také zapomenout na úhradu místních poplatků (např. poplatku z ubytovací kapacity, poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt).

Výhody pořízení investiční nemovitosti

• Pronajatá nemovitost generuje pravidelný zdroj příjmu
• Tržní cena nemovitosti v čase roste, čímž se zvyšuje hodnota vašeho majetku
• Po splacení hypotéky je nemovitost vaše a můžete ji předat dětem nebo prodat a peníze využít například jako rezervu na důchod

Nevýhody pořízení investiční nemovitosti

• Hledání vhodných nájemníků
• V případě neobsazení nemovitosti platíte ze svého nejen splátky hypotéky, ale také další výdaje spojené s provozem nemovitosti. Tyto výdaje zatěžují váš rodinný rozpočet.
• Administrativa spojená s pronájmem nemovitosti nebo poskytováním ubytovacích služeb (zdanění příjmu, platby místních poplatků apod.)

Sjednání investiční hypotéky

Každý banka při schvalování žádosti o hypotéku na investiční nemovitost sleduje bonitu žadatele. Zájemce o hypoteční úvěr musí být plnoletý, způsobilý k právním úkonům, mít pravidelný a dostatečně vysoký příjem a nesmí mít záznam v registru dlužníků. Výhodou je, pokud hypotečnímu poradci předložíte i nájemní smlouvu s budoucím nájemníkem. Na jejím základě může banka zohlednit i příjmy z pronájmu, které získáte po nákupu nemovitosti. Banka si samozřejmě důkladně prověří i kupovanou investiční nemovitost.

Splácíte více úvěrů současně a rádi byste odesílali jen jednu splátku měsíčně? Hledáte způsob, jak si snížit měsíční splátku? Pokud máte hypotéku a další půjčky, můžete si všechny úvěry sloučit do jednoho. Ukážeme vám, jaké jsou výhody konsolidace.

Co je to konsolidace?

Představte si, že splácíte půjčku na auto, spotřebitelský úvěr na novou kuchyň a hypotéku na byt nebo dům. V tomto případě máte tři úvěrové smlouvy s různými podmínkami, tři různě vysoké splátky a tři termíny splatnosti. S každou smlouvou mohou být navíc spojeny další poplatky, například za vedení úvěrové účtu. Pokud byste raději spláceli všechny úvěry a půjčky v jedné splátce, můžete si k hypotéce přibrat službu konsolidace. Banka jednoduše spojí všechny vaše úvěry do jednoho, čímž získáte větší přehled o vašich finančních závazcích a zpravidla se vám také sníží měsíční splátka.

Konsolidovat lze spotřebitelské úvěry i půjčky od bankovních i nebankovních společností. Banky u zájemců o konsolidaci sledují nejen jejich bonitu, ale také parametry všech sjednaných úvěrů a půjček (např. výši úrokové sazby, dobu splatnosti, výši poplatků).

Výhody konsolidace

• Větší přehled v úvěrových smlouvách
• Celková měsíční splátka je zpravidla nižší
• O formality spojené se sloučením půjček se postará banka